Особенности титульного страхования при ипотеке

При оформлении ипотеки всегда заключается страховой договор на приобретаемое жилое помещение. Большинство банков никогда не дадут заемные средства человеку, который отказывается застраховать объект недвижимости. В противном случае даже если ипотека и будет оформлена, ставка по ней может вырасти сразу на 2-4%. То есть, отказываясь, клиент не получает никакой экономии денег. Одним из вариантов страховки по ипотеке является услуга титульного страхования.

Что это такое?

Как всем известно, ипотека — это кредит, который выдается банком на приобретение недвижимого имущества. От обычных потребительских кредитов его отличает наиболее длительный срок погашения (до 30 лет) и наименьшая процентная ставка. Получение ипотеки так же подразумевает внесение некоторой доли собственных средств —  первоначального взноса.

Титульное страхование — это форма страховки финансового риска, который вероятен при приобретении недвижимости из-за утраты права собственности на покупаемый объект.

Подобная ситуация может произойти, к примеру, если уже после регистрации в Росреестре появляются некие третьи лица и оспаривают право собственности купившего эту недвижимость. То есть страхуется не сама квартира как таковая, а право собственности на нее — титул.

Если возникают какие-то подобные обстоятельства, то клиент получает компенсацию. В противном случае, можно остаться без квартиры. Титульное страхование подходит только для покупки вторичного жилья, так как на первичном рынке каждый покупатель — первый и единственный владелец.

В страховании титула есть самый главный выгодополучатель — покупатель объекта, ведь защищаются его интересы. Особенно это актуально, если покупатель не желает тратить дополнительные средства на разные проверки объекта недвижимости.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотечных предложений на рынке финансовых услуг существует огромное множество. Разница заключается в целях кредитования, сроках, размерах процентных ставок, суммах первоначальных взносов. Но при всех отличиях ипотечное кредитование имеет общие особенности, которые в корне отличают его от всех прочих кредитных продуктов. К таким особенностям относятся:

1. Ипотека всегда подразумевает наличие залогового имущества, в качестве которого выступает приобретаемая недвижимость.
2. Длительность кредитного срока очень велика и может составлять от 3 до 50 лет. Клиенту предоставляют займ на тот срок, пока он не достигнет пенсионного возраста. В отдельных случаях этот срок может быть продлен до 75 лет заемщика.
3. Клиенту предоставляются большие суммы денежных средств.
4. Ипотека — это целевой кредит, деньги можно потратить исключительно на покупку жилья.
5. Банк выдвигает ряд требований, как к самому заемщику (его личности, кредитной истории), так и к выбранному объекту недвижимости.
6. Чем быстрее происходит погашение ипотеки, тем меньше денег переплачивает покупатель.
7. Обязательно внесение некоторой суммы денег самостоятельно — это первоначальный взнос. Сумма чаще всего устанавливается каждым конкретным банком отдельно.
8. Заемщик имеет право самостоятельно выбрать валюту кредитования, но ее курс будет влиять на сумму кредита.
9. Для погашения ипотеки предусмотрены аннуитетные и дифференцированные платежи.
10. Банк обязательно потребует сделать оценку квартиры, а так же застраховать объект.

Описание услуги титульной страховки

Такой вид страховки должен защитить нового владельца недвижимости от следующих случаев:

1. Сделка купли-продажи проводилась с нарушением положений законодательства.
2. В сделке было задействовано лицо, признанное недееспособным или его дееспособность была ограничена.
3. В сделке участвовало лицо, не достигшее совершеннолетия — 18 лет.
4. Если гражданин согласился на сделку под влиянием.
5. Если сделка проводилась с участием гражданина, который принуждался к этому путем запугивания, угроз, насилия, обмана.
6. Если сделка была с использованием неуполномоченного лица, либо человека, который превысил свои полномочия.
7. Если сделка проводилась юридическим лицом, которое признано неправоспособным.
8. Если приватизация или предыдущая продажа объекта были признаны недействительными в судебном порядке.
9. Если сделка проводилась одним из супругов без получения одобрения от второго супруга.
10. Если сделку проводил плательщик ренты, и данное имущество должно было обеспечить некоему человеку пожизненное содержание.

Титульному страхованию подлежат объекты: квартиры и комнаты, нежилые помещения, здания и офисы, дачи и коттеджи, а так же земельные участки.

Преимущества и недостатки данной услуги

Главные преимущества:

1. Договор о титульном страховании реально заключить еще до оформления купли-продажи.
2. Перед заключением договора такой страховки идет предстраховая экспертиза, то есть объект недвижимости тщательно изучается с юридической стороны.
3. Для заключения страховки титула требуется минимум документов.
4. Страховая компания, которой оформлялось титульное страхование, может выступать в суде в качестве третьего лица.
5. Если недвижимость передается предыдущему владельцу (сделка купли-продажи признается недействительной), то покупатель получает денежную компенсацию от своей страховой компании.
6. Автоматически снижается процентная ставка по ипотеке.

Недостатки:

1. Для того чтобы заключить договор титульного страхования, нужно очень тщательно подбирать страховую компанию. Важно быть уверенным в том, что работники досконально проведут проверку объекта перед заключением договора.
2. Недобросовестные страховые компании стараются выплатить меньше денежных средств по компенсации, чем затратил покупатель на приобретение недвижимости.
3. Высокая стоимость полиса. На самом деле так кажется лишь на первый взгляд: это будет не дороже, чем повышение банком процентной ставки из-за отсутствия страхового полиса. И уж тем более, полис не будет дороже, чем убытки, которые можно понести при возникновении каких-то проблем с квартирой.
4. Если новый собственник узнает, что квартира на длительный срок была сдана в аренду, договор титульного страхования не поможет. Фактически собственник не лишился права собственности, хотя и не может полноценно пользоваться жильем (пока не окончится срок аренды).

Как получить выплату по страховке

Если наступил страховой случай, гражданин, при наличии полиса титульного страхования, должен:

1. Незамедлительно написать заявление в страховую компанию. Срок написания этого документа должен оговариваться в страховом договоре.
2. Так же гражданин должен предоставить в компанию свой паспорт, все документы, которые подтверждают наступление страхового случая и реквизиты своего счета для перевода компенсации.
3. Страховая компания проводит рассмотрение всех документов, изучает обстоятельства, при которых страхователь утратил право собственности. При наличии положительного решения компания выплачивает компенсацию.
4. Если страховая компания добровольно не осуществляет выплату компенсации, то оформляется досудебная претензия страховщику. Если и это не возымело действия, то подается исковое обращение в суд.

Где и как оформить договор

Для того чтобы заключить договор титульного страхования, нужно выбрать страховую компанию или обратиться к ее представителю. Это делается в момент подготовки сделки купли-продажи. Для начала работы со страховщиком нужно предоставить ему:

1. Возможность осмотреть жилье и провести экспертизу объекта.
2. Представить документы, удостоверяющие права страхователя на имущество.

После этого страховщик начинает действовать: проводит страховую экспертизу и решает, можно ли застраховать данное лицо и его объект недвижимости. Если договор титульного страхования заключили до сделки и ее регистрации, а потом сделка сорвалась или не состоялась регистрация, то выплата страховой премии возвращается гражданину.

Стоимость

Цена страхования титула, как правило, зависит от оценочной стоимости, которая проводится бюро технической инвентаризации. Страховка титула чаще всего стоит 0,5-1% от оценочной стоимости. Полис покупается каждый год.

Если квартира стоит, к примеру, 5 миллионов рублей, то каждый год придется платить по 25-50 тысяч до полного погашения ипотечного займа. Допускается оформить полис сразу на несколько лет — от 1 до 10. Такие сроки выбраны неспроста, а рассчитаны страховщиками. Этот вариант более дорогостоящий, к тому же нельзя исключать вариант досрочного погашения ипотеки. Так что оптимальное решение — покупать каждый год новый полис титульного страхования.

Цена данной услуги зависит от:

1. Страховой суммы, которая равняется оценочной стоимости приобретаемой недвижимости.
2. Страхового тарифа, который устанавливается в процентном отношении каждой конкретной страховой компанией.
3. Срока, на который рассчитан договор.
4. Страховой схемы (имеется в виду список покрываемых рисков).
5. Прочих моментов, которые устанавливаются каждой страховой компанией на свое усмотрение.

Выплаты

Если договор купли-продажи признается недействительным, страхователь доложен получить деньги за такую покупку. Однако страховые компании постоянно стараются переложить это обязательство на третьих лиц. Поэтому при заключении договора нужно тщательно следить, чтобы эта возможность не отображалась в договоре. В любом случае, договор нужно изучить досконально, желательно привлечь к этому опытного юриста.