Договор страхования ипотеки — как оформить, особенности

Отличия между ипотечным кредитованием и обычным потребительским займом достаточно существенные. В частности ипотека отличается более строгими требованиями, в число которых входит обязательное страхование приобретаемой недвижимости, а так же жизни и здоровья заемщика. Последний момент предусмотрен на случай потери трудоспособности или смерти человека.

Суммы по таким страховкам выходят немалые, поэтому заемщик вправе задаться вопросом — для чего нужна и действительно ли обязательна такая страховка при покупке недвижимости в ипотеку.

Для чего нужно страхование

В первую очередь каждый заемщик должен уяснить, что страховка защищает не только банк от непредвиденных ситуаций, но и его самого. В жизни может произойти все что угодно, никогда нельзя исключать вероятность болезни или получения травмы.

В таких случаях надолго, а то и навсегда можно утратить трудоспособность и возможность получать деньги. Следовательно, с возвращением долга возникнут серьезные проблемы. Теоретически предполагая такую возможность, банки и компании стараются максимально снизить свои риски.

Сам по себе банк ничего от такого страхования не имеет, так как все выплаты поступают на счет страховых компаний. Главная цель банка — снизить свои риски в той ситуации, если должник окажется в затруднительном положении в связи с потерей работоспособности и, как следствие, утратой платежеспособности.

Для удобства своих клиентов банки заключают договора с наиболее крупными страховыми компаниями, которые будут страховать их клиентов при заключении ипотечных договоров.

В связи с этим обязательному страхованию при оформлении ипотеки подлежит:

1. Приобретаемое жилье. Оно включает в себя защиту от стихийных бедствий и прочих моментов, при которых объект сделки полностью утрачивает свою функциональность или вовсе перестает существовать.
2. Жизнь и здоровье заемщика на случай временной или постоянной утери трудоспособности. По сути, именно этот пункт не является обязательным, но многие банки (большинство из них) просто не станут заключать ипотечный договор без такого вида страхования, да и клиенту лучше понять, что это в его интересах, ведь только так он сможет обезопасить себя.

Существует перечень рисков, возникающих под действием внешних факторов, которые не сможет покрыть никакое страхование:

1. Понижение доходов заемщика.
2. Изменение процентных ставок.
3. Изменение курса рубля.
4. Несвоевременная сдача или постройка недвижимости, приобретенной на начальной стадии постройки.
5. Развод собственников.
6. Понижение ликвидности жилья.

Все эти пункты никак не могут быть покрыты страховкой, они являются собственными рисками владельцев.

Обязательно ли заключать

Обязательства заемщиков застраховать недвижимость отображены в п.2 ст.31 ФЗ No102, где говорится, что каждый гражданин обязан застраховать приобретаемую в ипотеку недвижимость от рисков утраты или повреждения.

Застрахованная сумма должна равняться сумме долгового обязательства. Конкретно без данного вида страхования на оформление ипотечного договора не решится ни один банк, расположенный на территории Российской Федерации. Интерес банка в страховании присутствует даже в большей степени, чем интерес со стороны заемщика.

Если же банк согласился работать по ипотеке с клиентом, который не страхует приобретаемое жилье, то процентная ставка для него будет существенно выше — если не с помощью страховки, то таким образом банк все равно покроет свои риски.

То есть, человек все равно будет платить больше, но в данном случае не обезопасив себя. По всем параметрам выходит, что застраховаться и выгоднее, и даже дешевле, чем согласиться на повышенные проценты. К примеру, при отсутствии страховки процент может быть выше сразу на 3 позиции, в то время как оформление и оплата страховки равняется приблизительно одной позиции.

Особенности ипотечного страхования

Страхование происходит одновременно с заключением ипотечной сделки. В процессе выплат ипотеки страхование имеет следующие особенности:

1. Годовой страховой взнос можно платить раз в год одной суммой, а можно договориться со страховой компанией и разбить эту сумму на ежемесячные платежи.
2. По мере уменьшения ипотечных выплат уменьшается и годовая сумма страхового взноса.
3. Если заемщик покупает еще недостроенное жилье, то страховку он начинает платить сразу же после заключения ипотечного договора, но никак не после того, как достроят жилье.
4. Сумма страховки, как правило, является фиксированной в каждой конкретной страховой компании. Иногда она может зависеть от возраста, состояния здоровья, профессии и трудовой деятельности заемщика. В определенных случаях страховые компании могут, как снизить, так и повысить сумму страховки.
5. В случае наступления страхового случая компенсация перечисляется напрямую банку. Сам заемщик ничего на руки не получает.
6. Сумма компенсации не превысит непогашенной долговой суммы по ипотеке.
7. Полис можно купить один на весь срок кредитования, а можно приобретать его каждый год. Чаще всего прибегают ко второму варианту. Это не так дорого, к тому же клиент может выплатить ипотеку и за гораздо меньший срок.

Условия заключения договора

Вот главные условия при заключении страхового договора:

1. Страховая сумма равняется размеру долгового обязательства перед банком на тот момент, когда заключался договор страхования. Если снижается сумма долга, то снижается годовой размер страховки.
2. Страховка при ипотеке покрывает непосредственно стены, крышу, пол квартиры. Все прочее, в том числе ремонт (даже самый дорогостоящий), сантехнику, оборудование в покрытие страховкой не входит. Отсюда достаточно маленькие суммы при возмещении ущерба.
3. Минимум действия страхового полиса — 1 год. Могут предложить и больший срок с одновременной оплатой. Если погашение произойдет раньше, то переплаченную страховку уже не вернут. Вывод — лучше платить страховку каждый год.
4. Конструктивные дефекты, присущие новостройкам, могут быть включены в договор страхования за отдельную доплату.
5. Исключения из страховых случаев: война, теракт, ветхость/естественный износ, нарушение правил техники безопасности.
6. Возраст заемщика должен быть 20-65 лет.
7. Инвалиды 1 и 2 групп, а так же владельцы ветхого жилья чаще всего получают отказ страховой компании.
8. Если дом не достроен до 70% или если есть такой же износ здания, то страховку не оформят.
9. При наличии судебного производства по жилому помещению так же не оформят страховку.

Необходимые документы

Для того чтобы оформить страховку по ипотеке, потребуются следующие документы:

1. Анкета, она же является заявкой от заемщика с просьбой предоставить услуги страховой компании.
2. Паспорт и ксерокопии всех его страниц.
3. Иногда требуется медицинская справка о состоянии здоровья заемщика.
4. Копия военного билета в тех случаях, когда банк работает с военнослужащим.
5. Если в ипотеке присутствуют созаемщики, то нужны их паспорта и ксерокопии.
6. Документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение.
7. Выписка из ЕГРН.
8. Технический паспорт на жилое помещение (ксерокопия).
9. Выписка из домовой книги.
10. Лицевой счет, который необходим для оплаты коммунальных услуг.
11. Оценка жилого помещения.

Где можно оформить договор

Оформить страховой полис по ипотеке можно в любой страховой компании. Чаще всего банк, который занимается предоставлением ипотеки, уже сотрудничает с какой-то компанией, поэтому ее услуги предлагаются клиенту. Это очень удобно, так как сделка купли-продажи и составление страхового договора происходит практически одновременно. Если для клиента не принципиально обращение в какую-то другую страховую компанию, то, уходя из банка, он будет иметь на руках купленный здесь же страховой полис на один год.

Можно так же выбрать страховщика самостоятельно. Чтобы компания была максимально надежной, нужно обращать внимание на следующие моменты:

1. Имеет ли фирма аккредитацию в банке или нет. То есть, у каждого крупного банка есть свои компании-партнеры, которые оказывают страховые услуги.
2. Срок работы в данной сфере. Деловая репутация и длительность работы — самый главный критерий выбора страховщика.
3. Финансовые показатели — подразумеваются выплаты по страховым случаям и размеры сборов. Эта информация должна находиться в широком доступе на официальных сайтах страховых компаний.
4. Рейтинг в списке страховщиков.

Можно ли расторгнуть договор

Договор страхования по ипотеке считается недействительным или приостанавливается в следующих случаях:

1. Банкротство банка, который выдавал ипотеку.
2. Несоответствие пунктов договора страхования действующему законодательству.

При каких условиях договор будет недействителен?

Договор страхования будет считаться недействительным, только если такой пункт предусмотрен правилами. Иногда при оформлении ипотеки банк дает определенный период для отказа от страховки с полным возвратом денежных средств. Чтобы воспользоваться таким правилом, нужно составить заявление в пятидневный срок с момента заключения договора страхования. Если прошло уже больше времени, то договор страхования можно расторгнуть, если это возможно по страховым правилам.

Недействительным договор страхования окажется так же в тех случаях, когда заемщик погашает ипотеку раньше, чем прописано в ипотечном контракте.